ACHETEURS
L'achat de votre nouvelle maison est une entreprise sérieuse. Cela peut être un plaisir absolu ou un énorme mal de tête. Votre maison n'est pas seulement votre maison, c'est un investissement sérieux dans le logement, la région et votre avenir.
Lors de l'achat d'une maison, vous vous posez forcément de nombreuses questions. Par exemple, "Dans quelle région puis-je trouver une maison qui correspond à mes besoins ?", "De combien d'argent ai-je besoin pour payer les mensualités ?" et "Combien de temps le processus d'achat d'une maison prendra-t-il ?"
Vous trouverez ci-dessous quelques conseils utiles qui pourraient vous être utiles dans le processus d'achat d'une maison.
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Conseils pour les premiers acheteurs
Comment négocier avec les vendeurs
Types de prêts hypothécaires
Obtenir les meilleurs taux hypothécaires en ligne
Escrows survivants
Conseils pour les premiers acheteurs
Pré-qualification : Rencontrez un courtier en hypothèques et découvrez combien vous pouvez vous permettre de payer pour une maison.
Pré-approbation : Bien que savoir combien vous pouvez vous permettre soit la première étape, les vendeurs seront beaucoup plus réceptifs aux acheteurs potentiels qui ont été pré-approuvés. Vous éviterez également d'être déçu lorsque vous recherchez des maisons hors de votre gamme de prix. Avec la pré-approbation, l'acheteur demande un prêt hypothécaire et reçoit un engagement écrit d'un prêteur. De cette façon, en supposant que la maison qui vous intéresse est égale ou inférieure au montant pour lequel vous êtes préqualifié, le vendeur sait immédiatement que vous êtes un acheteur sérieux pour cette propriété. Les frais d'approbation préalable sont généralement nominaux et les prêteurs vous permettent généralement de les payer lorsque vous fermez votre prêt.
Liste des besoins et désirs : Faites 2 listes. Le premier devrait inclure les éléments que vous devez avoir (par exemple, le nombre de chambres dont vous avez besoin pour la taille de votre famille, une maison à un étage si l'accessibilité est un facteur, etc.). La deuxième liste est vos souhaits, les choses que vous aimeriez avoir (piscine, boudoir, etc.) mais qui ne sont pas absolument nécessaires. De manière réaliste, pour les premiers acheteurs, vous n'obtiendrez probablement pas tout sur votre liste de souhaits, mais cela vous permettra de rester sur la bonne voie pour ce que vous recherchez.
Représentation par un professionnel : Envisagez d'embaucher votre propre agent immobilier, celui qui travaille pour vous, l'acheteur, pas le vendeur.
Objectif & Organisation : Dans un endroit pratique, gardez à portée de main les articles qui vous aideront à maximiser vos efforts de recherche de maison. Ces éléments peuvent inclure :
Une ou plusieurs cartes détaillées avec vos centres d'intérêt mis en évidence.
Un fichier des propriétés que votre agent vous a montrées, ainsi que des annonces que vous avez découpées dans le journal.
Du papier et un stylo, pour prendre des notes pendant vos recherches.
Caméra instantanée ou vidéo pour vous rafraîchir la mémoire sur des propriétés individuelles, surtout si vous assistez à une série de visites.
Emplacement : Regardez une propriété potentielle comme si vous en étiez le vendeur. Un acheteur potentiel le trouverait-il attrayant en fonction du district scolaire, du taux de criminalité, de la proximité des caractéristiques positives (magasins, parcs, accès à l'autoroute) et négatives (propriétés abandonnées, dépotoir, source de bruit) de la région ?
Visualisez la maison vide & avec votre déco : Les pièces sont-elles aménagées selon vos besoins ? Y a-t-il assez de lumière ?
Soyez objectif : Au lieu de penser avec votre cœur lorsque vous trouvez une maison, pensez avec votre tête. Cette maison répond-elle vraiment à vos besoins ? Il existe de nombreuses maisons sur le marché, alors ne prenez pas une décision précipitée que vous pourriez regretter plus tard.
Soyez minutieux : Quelques dollars supplémentaires bien dépensés maintenant peuvent vous faire économiser de grosses dépenses à long terme. N'oubliez pas les éléments essentiels tels que :
Incluez les éventualités d'inspection et d'hypothèque dans votre offre écrite.
Faites inspecter la propriété par un inspecteur professionnel.
Demandez qu'une deuxième visite ait lieu dans les 24 heures suivant la fermeture.
Vous voulez vérifier qu'aucune modification n'a été apportée qui n'ait pas été convenue (c'est-à -dire qu'un joli lustre que vous avez supposé être venu avec la vente a été remplacé par un plafonnier bon marché).
Tout ce qui précède peut sembler plutôt écrasant. C'est pourquoi il est fortement recommandé d'avoir un professionnel pour vous représenter et garder une trace de tous les détails pour vous. Veuillez m'envoyer un e-mail ou m'appeler directement pour discuter de ces questions plus en détail.
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Comment négocier avec les vendeurs
L'achat d'une maison est l'un des achats les plus importants que la plupart des gens feront. Afin de prendre la bonne décision du premier coup, les acheteurs potentiels doivent être préparés. Considérez ce qui suit avant de commencer les négociations :
Soyez prêt
Faites des recherches sur le marché du logement dans la zone cible. Une fois que vous avez des informations sur la zone générale, concentrez-vous sur la propriété et le vendeur en particulier. Cherchez des réponses à des questions telles que :Pourquoi le propriétaire vend-il ? (S'ils déménagent parce qu'ils trouvent la zone indésirable, vous voudrez peut-être considérer ce problème.)
Depuis combien de temps la maison est-elle sur le marché? (S'il est sur le marché depuis longtemps, il y a peut-être des faits négatifs sur la propriété que vous devez connaître.)
Combien le vendeur a-t-il payé pour la maison par rapport au prix demandé actuel ? (Si le vendeur a payé plus, découvrez pourquoi. Était-ce une tendance immobilière générale ou la valeur des propriétés dans ce quartier particulier a-t-elle baissé ?)
Quel est le délai dont dispose le vendeur pour vendre et déménager ? Cela correspond-il à vos besoins ?
Y a-t-il des défauts dans la maison ou des problèmes avec le voisinage environnant ? (Par exemple, le toit est-il si vieux qu'il risque de fuir lors de la prochaine tempête ? Y a-t-il un nouveau projet de construction dans la région qui entraînera une congestion routière majeure ?)
En tant qu'acheteur potentiel, vous voulez l'avantage. Bien que vous vouliez des réponses à toutes vos questions au vendeur, ne révélez que très peu de choses sur votre situation. Ne donnez pas au vendeur des informations personnelles telles que vos revenus, le maximum que vous êtes en mesure de payer pour une mise de fonds ou la maison, ou quand vous souhaitez déménager. Assurez-vous que votre agent sait ne pas révéler de telles informations au vendeur ou à son agent.
Aussi, ne laissez pas le vendeur voir à quel point vous voulez la propriété. Si vous semblez désespéré ou trop enthousiaste, le vendeur a alors la meilleure position de négociation. Lorsque vous rencontrez le vendeur ou l'agent inscripteur, gardez vos émotions sous contrôle.
Établir une chronologie
Découvrez si le vendeur a besoin que la vente soit conclue le plus tôt possible. Si le vendeur se sent obligé de vendre, utilisez cela à votre avantage lors de la négociation. Même si vous, l'acheteur, êtes celui qui a la date limite pour acheter une maison, ne vous laissez pas précipiter pour faire des concessions ou un achat que vous pourriez regretter plus tard.
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Types de prêts hypothécaires
Heureusement pour les acheteurs, il existe une variété de prêts hypothécaires parmi lesquels choisir. Il est dans votre intérêt d'enquêter sur chacun d'eux pour déterminer celui qui convient le mieux à votre situation. Vous ne serez probablement pas admissible à tous. En fait, vous ne pouvez être admissible qu'à un seul. Mais si vous êtes admissible à plus d'un, vous pouvez économiser de l'argent (et vous inquiéter) à long terme si vous faites vos devoirs avant de signer sur la ligne pointillée.
Hypothèques à taux fixe
Envisagez un prêt hypothécaire à taux fixe si l'une des situations suivantes vous décrit :
Vous prévoyez vivre dans votre nouveau logement pendant de nombreuses années, et/ou
Vous n'êtes pas un preneur de risques et préférez la stabilité de savoir combien sera votre paiement chaque mois. Étant donné que la plupart des prêts immobiliers sont pour une période de 30 ans, si vous voulez un paiement sur lequel vous pouvez compter pour cette longue période de temps, un prêt hypothécaire à taux fixe peut être ce qui vous convient le mieux. Une fois le montant et le taux d'intérêt de votre prêt calculés et bloqués, un prêt hypothécaire à taux fixe vous garantira le même paiement pendant toute la durée du prêt. Faire des versements supplémentaires sur le principal vous permettra de rembourser votre prêt plus tôt.
Cependant, ce n'est pas toujours le meilleur choix. Si les taux d'intérêt sont très élevés au moment où vous contractez votre prêt, avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vous serez coincé avec ces intérêts élevés pendant toute la durée du prêt (sauf si vous choisissez de refinancer). À l'inverse, si les taux d'intérêt sont très bas, vous sortirez gagnant avec des taux d'intérêt qui resteront bas, peu importe la hausse des taux d'intérêt à l'avenir.
Voici les avantages et les inconvénients des différentes durées et durées des prêts hypothécaires à taux fixe :
Taux fixe de 15 ans :
Remboursez le prêt en deux fois moins de temps qu'un prêt sur 30 ans.
Les capitaux propres s'accumulent plus rapidement que dans un prêt de 30 ans.
Les paiements sont plus élevés (ce qui peut être un problème si vous perdez votre emploi ou devenez incapable de travailler).
Taux fixe de 20 ans :
Remboursez le prêt en 2/3 du temps d'un prêt de 30 ans.
L'intérêt global payé est considérablement inférieur à celui d'un prêt de 30 ans.
Taux fixe de 30 ans :
Le choix le plus courant, en particulier pour les acheteurs d'une première maison, car c'est le prêt à taux fixe le plus facile à obtenir.
Les mensualités sont inférieures à celles des prêts sur 15 ans et 20 ans. Cela peut s'avérer particulièrement utile si vous n'avez pas beaucoup de « rembourrage » entre le montant que vous pouvez vous permettre de dépenser et le paiement mensuel pour la propriété souhaitée.
Plus souhaitable si vous prévoyez de rester dans la même maison pendant des années, car la valeur nette se construit plus lentement que pour les prêts à court terme.
Aux fins de l'impôt sur le revenu, ce terme désigne la déduction maximale des intérêts.
Prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM)
Si vous êtes plus à l'aise pour prendre un risque avec votre argent ou si les taux d'intérêt sont très élevés au moment où vous contractez votre prêt, un prêt hypothécaire à taux révisable (ARM) peut être la solution pour vous. Vous pouvez également choisir ce type de prêt si votre projet de propriété de la propriété est à court terme ou si vous prévoyez que vos revenus augmenteront pour couvrir toute hausse potentielle du taux d'intérêt.
Généralement, le taux d'intérêt au moment de la souscription de votre prêt sera inférieur à celui d'un prêt hypothécaire à taux fixe. Veuillez noter que cela est vrai au départ, pas nécessairement à long terme.
Étant donné qu'un taux ARM augmente et diminue en fonction du taux d'intérêt en vigueur, votre versement hypothécaire augmentera et diminuera en conséquence. Si vos revenus ne sont pas suffisants pour couvrir les paiements les plus élevés possibles, cette option n'est pas pour vous. Du côté positif, les versements initiaux moins élevés vous permettront de bénéficier d'un prêt plus important que si vous choisissez un taux fixe. L'inconvénient est que vos paiements augmenteront si/quand les taux augmentent.
En règle générale, les taux d'intérêt ARM sont liés à un indice financier spécifique (tel que l'indice des certificats de dépôt, le taux du Trésor ou des bons du Trésor, le coût des fonds indexés sur les armes ou le COFi ou le LIBOR [London Interbank Offered Rate]) et votre paiement sera basé sur l'indice utilisé par votre prêteur plus une marge, généralement de deux à trois points. Obtenez la formule utilisée par votre prêteur par écrit et assurez-vous de comprendre ce qu'elle signifie.
Heureusement, le montant qu'un ARM peut augmenter est limité. Il existe des "plafonds" sur le montant que votre prêteur peut augmenter votre taux, à la fois pour une période d'un an et pour la durée du prêt. Planifiez à l'avance et demandez à votre prêteur de calculer ce que serait le paiement maximal si votre taux atteignait le montant le plus élevé autorisé par le plafond de votre prêt hypothécaire particulier. Si vous n'êtes pas sûr de pouvoir payer ce montant sur une base mensuelle, vous devriez peut-être reconsidérer ce type de prêt.
BRAS convertibles
Si ni l'hypothèque à taux fixe ni l'hypothèque à taux variable ne semblent être la meilleure option, peut-être que l'ARM convertible vous conviendra. Cette alternative combine l'avantage initial d'un ARM avec un taux fixe après un nombre d'années prédéterminé. Évidemment, ce type de prêt hypothécaire présente plus d'avantages lorsque le taux d'intérêt initial est bas et que le taux futur n'est pas garanti.
Prêts gouvernementaux
Une autre option hypothécaire disponible pour certaines personnes est un prêt gouvernemental, à condition que vous remplissiez les conditions requises pour ces prêts.
Prêts VA : Les anciens combattants peuvent être admissibles à un prêt de l'Administration des anciens combattants. Il y a une limite au montant que vous pouvez emprunter, donc cette option fonctionne mieux pour ceux qui achètent une maison à bas prix.
Prêts FHA : La Federal Housing Association propose des prêts aux Américains à faible revenu. Recherchez l'expression "approuvé par la FHA" lorsque vous consultez des annonces de maisons.
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Obtenir les meilleurs taux pour votre prêt hypothécaire
Naturellement, vous voulez obtenir la meilleure offre pour le moins d'argent possible. Cela vaut également pour les taux hypothécaires.
Un taux d'intérêt plus bas signifie un paiement hypothécaire mensuel moins élevé, ce qui peut vous faire économiser de l'argent à long terme. De plus, il est plus facile de se qualifier pour un paiement inférieur qu'un paiement supérieur.
Vous avez essentiellement deux voies pour trouver le meilleur taux. La première consiste à faire toutes les recherches par vous-même. La seconde consiste à faire appel à un courtier en hypothèques.
Fais le toi-même
Avec l'avènement d'Internet, une grande partie de ces informations est facilement accessible en ligne. Une fois que vous vous êtes suffisamment renseigné sur les prêts immobiliers, il vous suffit de prendre le temps et l'énergie de parcourir les ressources en ligne pour trouver les informations dont vous avez besoin.
Les tarifs changent rapidement. Ce taux avantageux que vous trouvez aujourd'hui pourrait ne plus être là demain. Une fois que vous avez trouvé le taux que vous recherchez, soumettez une demande de prêt et verrouillez ce taux.
Certaines sources de taux d'intérêt sur Internet comprennent :
Moniteur de taux d'escompte (http://www.bankrate.com)
E-Prêt (http://www.eloan.com)Lorsque vous comparez des prêts, assurez-vous que vous comparez des prêts du même type. Par exemple, vous constatez que le « prêt A » pour un prêt sur 30 ans a un taux d'intérêt beaucoup plus bas que le « prêt B » (également sur 30 ans). Après une inspection plus approfondie, vous constatez que le «prêt A» est techniquement un prêt hypothécaire à taux variable. Son paiement est basé sur un amortissement de 30 ans, mais devient exigible soit par paiement soit par refinancement au bout de 5 ou 7 ans. Celles-ci sont souvent appelées hypothèques à taux fixe de 5 ou 7 ans. Alors que les deux se disaient « 30 ans », il ne s'agit pas du même type de prêt.
Demandez au prêteur un relevé détaillant tous les frais associés au prêt. Des facteurs tels que les « points » (frais de prêt), le taux d'intérêt et les « frais d'ordures » (frais supplémentaires facturés par certains prêteurs) peuvent varier considérablement d'un prêteur à l'autre.
Courtier hypothécaire
Si vous n'avez pas le temps ou l'expérience pour « le faire vous-même », recherchez un courtier en prêts hypothécaires qualifié qui peut vous aider à trouver le prêt hypothécaire qui vous convient. Demandez à vos amis et associés qui ont refinancé ou acheté récemment s'ils ont un courtier qu'ils peuvent recommander. Vous voudrez trouver un courtier énergique, flexible et bien informé sur les finances et les prêts et quelqu'un qui a vos meilleurs intérêts à l'esprit.
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Vous avez ouvert Escrow, et maintenant ?
Félicitations, vous êtes sur le point de devenir propriétaire de votre propre maison! Suivez ces suggestions (et les conseils de votre agent immobilier) afin que l'entiercement et le règlement se déroulent aussi facilement que possible.
Il vous sera demandé un acompte sur la maison que vous achetez. Vous pouvez choisir d'investir autant ou aussi peu que vous le souhaitez (selon votre hypothèque), mais n'oubliez pas que plus vous investissez dans le prix total de votre maison, moins il vous faudra de temps pour rembourser et moins vos versements hypothécaires seront mensuels.
Au cours de cette période d'achat de votre maison, vous aurez besoin d'une société d'entiercement ou de règlement pour agir en tant que tiers indépendant afin que vous sachiez quand et à qui donner votre argent pour obtenir l'acte de propriété de votre nouvelle maison. L'entiercement ou la société de règlement conservera votre dépôt et coordonnera une grande partie de l'activité qui se déroule pendant la période d'entiercement. Ce chèque de caution peut également être détenu par un avocat ou dans le compte en fidéicommis du courtier. Assurez-vous qu'il y a suffisamment de fonds sur votre compte pour couvrir ce chèque.
Le chèque de caution sera encaissé. En supposant que la vente se concrétise, cet argent sera appliqué au prix d'achat de la maison. Si, pour une raison quelconque, la vente n'est pas conclue, vous pouvez être en droit de récupérer la totalité de votre acompte, moins les frais d'annulation standard. Dans certains cas, le vendeur peut être en mesure de conserver cet argent à titre de dommages-intérêts. Avant d'exécuter un contrat d'achat, il serait sage de discuter avec votre avocat pour savoir s'il est ou non dans votre intérêt d'avoir une clause de dommages-intérêts dans le cadre du contrat.
La période pendant laquelle vous êtes « sous séquestre » est souvent de 30 jours, mais peut être plus longue ou plus courte. Pendant ce temps, chaque élément spécifié dans le contrat doit être complété de manière satisfaisante. Au moment où vous avez ouvert le dépôt fiduciaire, vous êtes parvenu à un accord avec le vendeur sur la date de clôture et les éventualités. Chaque contrat est différent, mais la plupart comprennent les éléments suivants :
Contingence d'inspection : cela devrait être fait dès que possible après la signature du contrat d'achat, car des résultats insatisfaisants de l'inspection peuvent signifier que vous voudrez annuler le contrat.
Financement imprévu : une fois le contrat signé, vous disposez d'un délai pour obtenir un financement. Si, pour une raison quelconque, vous n'êtes pas en mesure d'obtenir un financement pendant la période de temps qui vous est accordée par le contrat (et que le vendeur ne fournira pas de prolongation de délai écrite), vous devez décider si vous souhaitez supprimer l'éventualité et prendre votre chances d'obtenir un prêt. Vous pouvez choisir d'annuler le contrat d'achat.
Une exigence selon laquelle le vendeur doit fournir un titre négociable.
Avec un avocat ou un agent de titre, examinez le rapport de titre. Le titre doit être "clair" pour s'assurer que vous n'avez pas de problèmes juridiques concernant votre propriété.
Vérifiez les ordonnances locales et nationales concernant le transfert de propriété et assurez-vous que vous et/ou le vendeur les avez respectées.
Assurance habitation sécurisée. Cela sera probablement nécessaire avant de pouvoir conclure la vente. En raison d'exigences telles que l'assurance spéciale contre l'incendie et les tremblements de terre, l'obtention de cette assurance peut nécessiter une longue période de temps. Il serait dans votre intérêt de faire une demande d'assurance le plus tôt possible après la signature du contrat.
Contactez les entreprises de services publics locales pour planifier l'activation du service lorsque vous fermez l'entiercement.
Planifiez l'inspection finale. À ce stade, vous devez vous assurer que la propriété est exactement comme le contrat l'indique. Ce que vous pensiez être un lustre «fixé en permanence» qui viendrait avec la propriété aurait peut-être été retiré par le vendeur et remplacé par un luminaire entièrement différent.
Vous avez réussi ! Une fois la vente conclue, vous êtes l'heureux propriétaire d'une nouvelle maison. Toutes nos félicitations!
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