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LES VENDEURS

Lors de la vente de votre maison, rien ne garantit qu'un acheteur franchira simplement la porte d'entrée. Vous devez prendre certaines mesures pour que votre propriété bénéficie d'une exposition maximale afin d'attirer un acheteur prêt, disposé et capable.

L'apparence de votre maison, la première impression de l'acheteur et d'autres considérations peuvent également influer sur la vente de votre maison. Avez-vous considéré que les prix des maisons dans votre quartier et la valeur de votre propriété sont également des facteurs utilisés pour fixer le prix de votre maison ? Dans de nombreux cas, vous devrez peut-être apporter votre maison à l'acheteur. Un marketing efficace vous aidera à vous assurer que votre maison est vendue en temps opportun au meilleur prix.

Vous trouverez ci-dessous quelques conseils qui pourraient vous être utiles dans le processus de vente d'une maison.

  • Risques de rénovation sans permis

  • Traverser les pièges des inspections à domicile

  • Qu'est-ce qu'un CMA et pourquoi en avez-vous besoin ?

  • La vente de la maison : sécuriser l'affaire

 

Risques de rénovation sans permis

La plupart des villes exigent que les propriétaires obtiennent un permis de construire avant d'apporter des modifications à leur résidence. Les modifications nécessitant un permis varient selon la ville. De plus, certaines villes sont plus vigilantes que d'autres dans l'application des lois sur les permis.

Pour que le propriétaire reçoive un permis, le propriétaire ou son représentant doit déposer des plans et payer des frais à la ville. De plus, les améliorations reçoivent une valeur. S'ils augmentent la valeur de la propriété, cela peut entraîner une augmentation des taxes foncières. Des inspections sont souvent nécessaires, ce qui signifie qu'il faut planifier puis attendre que les inspecteurs approuvent le travail à faire. Ce processus peut prendre du temps et être peu pratique à court terme. C'est pour cette raison que certains propriétaires sautent le processus de permis.

Si un permis est nécessaire et que vous ne parvenez pas à en obtenir un, la ville peut le découvrir à un moment donné dans le futur et l'obtention d'un permis rétroactif peut souvent être beaucoup plus coûteuse et beaucoup plus problématique que d'avoir obtenu le permis avant le début des travaux. Si les travaux ne sont pas effectués conformément aux procédures de la ville ou si l'inspecteur n'est pas en mesure de déterminer si les travaux ont été effectués correctement, le propriétaire pourrait être tenu d'ouvrir des murs, d'arracher des planchers, afin que l'inspection puisse avoir lieu. De plus, selon la loi, les travaux non autorisés lorsqu'un permis était requis doivent être divulgués à tout acheteur éventuel. Cela peut amener le propriétaire à réduire le prix de vente ou à effectuer des réparations coûteuses ou chronophages avant que le titre ne puisse être transféré.

Pour les acheteurs potentiels d'une propriété, évitez les tracas futurs et la perte d'argent en recherchant si tous les travaux sur les lieux ont été effectués conformément au code et avec les permis appropriés. Vous pouvez obtenir ces permis en vous rendant directement au bâtiment et à la sécurité de la municipalité dans laquelle se trouve la propriété ou en engageant un « extracteur de permis » qui recherchera les permis pour vous.

 

Traverser les pièges des inspections à domicile

June et Fred Smith ont fait preuve de diligence pour préparer leur maison à la vente. Ils ont commandé un rapport d'inspection des termites avant la vente. Le rapport a révélé que leur grande terrasse arrière était infestée de pourriture sèche, ils l'ont donc remplacée avant de mettre leur maison sur le marché.

Les Smith ont également appelé un couvreur réputé pour examiner le toit et publier un rapport sur son état. Le couvreur a estimé que le toit était à bout de souffle et qu'il devait être remplacé. Les Smith ne voulaient pas que les acheteurs soient rebutés par un mauvais toit, ils ont donc fait remplacer le toit et repeindre l'extérieur avant de commercialiser la maison.

La maison des Smith était attrayante, bien entretenue et d'un prix adapté au marché. Il a reçu plusieurs offres la première semaine où il a été mis en vente.

Mais le rapport d'inspection des acheteurs indiquait que la maison avait sérieusement besoin de travaux de drainage. Selon un entrepreneur en drainage, le travail coûterait plus de 20 000 $. Fred Smith était particulièrement désemparé parce qu'il avait payé pour faire effectuer des travaux de drainage correctif il y a plusieurs années.

Conseil pour la première fois :  Si vous recevez un rapport d'inspection alarmant sur une maison que vous achetez ou vendez, ne paniquez pas. Tant que vous n'avez pas une vue d'ensemble claire, vous n'êtes pas en mesure de déterminer si vous avez un problème majeur à régler ou non.

Ce qui est arrivé aux Smith est typique de ce qui peut arriver au fil du temps avec les vieilles maisons. Les travaux de drainage qui ont été achevés il y a des années étaient probablement adéquats à l'époque. Mais depuis, il y avait eu des pluies sans précédent dans la région, qui avaient provoqué des inondations dans de nombreux sous-sols. La technologie de drainage avait progressé. Les nouvelles technologies peuvent être plus chères, mais font souvent un meilleur travail.

Les Smith ont envisagé de faire appel à d'autres experts en drainage pour voir si le travail pouvait être fait à moindre coût. Après avoir étudié le rapport d'inspection des acheteurs, la proposition de l'entrepreneur et l'offre des acheteurs de partager le coût des travaux de drainage à 50-50 avec les vendeurs, les Smith concluent qu'ils ont conclu une entente équitable.

La solution n'est pas toujours aussi simple, surtout lorsque les entrepreneurs ne parviennent pas à s'entendre. Gardez à l'esprit qu'il y a un élément de subjectivité impliqué dans le processus d'inspection. Par exemple, deux entrepreneurs pourraient ne pas être d'accord sur le remède à apporter à une fenêtre pourrie à sec : l'un demandant une réparation et l'autre un remplacement.

Récemment, un couvreur a recommandé un remplacement total du toit pour un coût de 6 000 $. Un deuxième couvreur n'était pas d'accord. Son rapport indiquait que le toit devrait durer encore trois à quatre ans si le propriétaire effectuait des travaux d'entretien de 800 $. Sur la base des deux rapports, les acheteurs et les vendeurs ont pu négocier une solution monétaire satisfaisante au problème pour un montant compris entre les deux estimations.

C'est problématique lorsque les inspecteurs se trompent. Mais ça arrive. Les inspecteurs ne sont que des humains. Voici un autre exemple : un inspecteur en bâtiment a examiné une maison et a publié un rapport condamnant la fournaise, qui, selon lui, devait être remplacée.

Les vendeurs ont fait appel à un entrepreneur en chauffage qui a déclaré que la fournaise était en bon état et qu'elle n'avait pas besoin d'être remplacée.

Les acheteurs n'étaient pas sûrs du four, compte tenu de la divergence d'opinions. Le vendeur a appelé un représentant de la compagnie de gaz locale. Les acheteurs savaient que le représentant de la compagnie de gaz devrait éteindre la fournaise si c'était dangereux. Il n'a trouvé aucun problème avec le four et les acheteurs étaient satisfaits.

En conclusion :  Parfois, trouver le bon expert pour donner un avis sur un problème de maison suspecté est la solution, mais il est toujours bon d'obtenir deux avis.

 

Qu'est-ce qu'un CMA et pourquoi en avez-vous besoin ?

CMA est un raccourci immobilier pour "Analyse comparative du marché". Une CMA est un rapport préparé par un agent immobilier fournissant des données comparant votre propriété à des propriétés similaires sur le marché.

La première chose qu'un agent devra faire pour vous fournir un CMA est d'inspecter votre propriété. Généralement, cette inspection ne sera pas trop détaillée (elle ou il ne va pas ramper sous la maison pour examiner les fondations), et la maison n'a pas non plus besoin d'être totalement nettoyée et prête pour une journée portes ouvertes. Il doit être dans un état tel que l'agent puisse faire une évaluation précise de son état et de sa valeur. Si vous envisagez d'apporter des modifications avant de vendre, informez-en l'agent à ce moment-là.

L'étape suivante consiste pour l'agent à obtenir des données sur des propriétés comparables. Ces données sont généralement disponibles via le MLS (Multiple Listing Service), mais un agent qualifié connaîtra également les propriétés qui sont sur le marché ou qui ont été vendues sans faire partie du MLS. Cela donnera à l'agent une idée de la valeur de votre propriété sur le marché actuel. Veuillez noter que le CMA n'est pas une évaluation. Une évaluation doit être effectuée par un évaluateur agréé.

Le processus CMA a lieu avant que votre maison ne soit mise en vente. Il s'agit d'une bonne évaluation de ce que votre maison pourrait potentiellement vendre.

Les CMA ne sont pas réservés aux vendeurs potentiels. Les acheteurs devraient envisager de demander une CMA pour les propriétés qu'ils envisagent sérieusement afin de déterminer si le prix demandé reflète fidèlement le marché actuel. Les propriétaires qui modernisent ou rénovent peuvent bénéficier d'un CMA lorsqu'il est utilisé pour voir si les changements prévus « sur-amélioreront » leur propriété par rapport aux autres dans le quartier.

 

La vente de la maison : sécuriser l'affaire

Prêt à conclure l'affaire ? Peut être pas.

Parfois, des problèmes imprévisibles surviennent juste avant la conclusion de la vente. Espérons qu'avec la négociation, la plupart d'entre eux ont une solution viable. Malheureusement, ce n'est pas toujours le cas. Mais ne paniquez pas. Un autre acheteur pourrait encore être trouvé qui serait prêt à accepter la maison telle quelle.

Imaginez que vos acheteurs potentiels soient un couple avec de jeunes enfants. Ils envisagent votre grenier inutilisé comme la salle de jeux parfaite pour les enfants mais, avant de conclure l'affaire, ils demandent une inspection pour voir s'il est sûr et aussi s'ils pourront installer un puits de lumière pour fournir de la lumière naturelle au nouvel espace.

Cette inspection révèle que sous les bardeaux en bon état se trouve un toit qui ne durera qu'un an ou deux. Les acheteurs potentiels rechignent immédiatement, ne voulant pas engager le temps et le coût du remplacement du toit. Leurs plans étaient d'emménager et de n'avoir qu'à consacrer du temps et de l'argent à la rénovation du grenier. Le coût supplémentaire du nouveau toit, disent-ils, est tout simplement trop élevé.

À ce stade, vous vous asseyez avec les acheteurs potentiels et discutez calmement de la situation et de la manière dont elle peut être résolue au profit de tous. Tout d'abord, vous acceptez d'obtenir un autre avis professionnel sur ce qui doit vraiment être fait. Les inspecteurs ne sont que des humains et ne sont pas infaillibles. Une fois l'étendue des dommages convenue, vous pouvez décider ensemble de ce qu'il faut faire. Bien que les acheteurs n'aient pas prévu cette dépense, vous leur montrez qu'au lieu d'une durée de vie limitée du toit qu'ils obtiendraient avec la plupart des maisons existantes, ils auront un nouveau toit sans souci qui ne leur coûtera pas de réparations pour le la prochaine décennie environ. Étant donné que le toit n'était pas en aussi bon état que vous le pensiez, vous acceptez de baisser le prix d'achat pour aider à compenser le coût du nouveau toit.

En négociant calmement et en examinant toutes les possibilités, ce qui aurait pu être un « deal breaker » peut être transformé en une situation gagnant-gagnant pour les acheteurs et les vendeurs. Dans d'autres cas, l'accord le plus réalisable pour les deux parties pourrait être l'annulation de l'accord. Le vendeur peut toujours trouver un autre acheteur et l'acheteur peut toujours trouver une autre maison.

Pour vous protéger contre les « remords de l'acheteur » de dernière minute, assurez-vous que le contrat d'achat prévoit et comble autant de lacunes que possible après que tous les défauts connus ont été entièrement divulgués.

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